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Quelles sont les obligations comptables des SCI ?
Au cours de sa vie, une société civile immobilière (SCI) est amenée à encaisser des recettes et à générer des dépenses (emprunt bancaire, travaux d’entretien, rémunération du gérant…). Dans ce contexte, la tenue d’une comptabilité s’avère essentielle pour avoir une vision précise de ces éléments financiers. Sachez cependant que les obligations comptables pour les SCI ne sont pas les mêmes. Elles varient selon leur régime fiscal, leur activité, le nombre de leurs associés et les dispositions prévues dans les statuts.Les obligations comptables des SCI soumises à l’IR
Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices réalisés et distribués doivent être imposés, au titre des revenus fonciers, sur la feuille d’impôt du gérant et sur celle des associés. Ce processus désigne la fiscalité transparente.Ainsi, les SCI soumises à l’IR sont libérées de toutes obligations comptables. Elles ne sont pas tenues de tenir des comptes classiques, notamment le bilan, le compte de résultat et l’annexe comptable. Néanmoins, elles doivent tenir à jour une comptabilité de trésorerie. Il s’agit d’établir et de conserver un simple document enregistrant toutes les recettes et les dépenses de façon chronologique.
À la fin de l’exercice, le solde obtenu (différence entre les recettes et les dépenses) doit être équivalent à celui du compte bancaire de la société. Notons aussi que le gérant de la SCI imposée à l’IR est tenu de rendre des comptes sur sa gestion. Il est obligé de les faire approuver une fois par an au minimum via un rapport.
Les avantages de tenir une comptabilité en SCI soumise à l’IR
La tenue d’une comptabilité en partie double est facultative au sein d’une société civile immobilière imposée à l’IR. Toutefois, cette activité présente des avantages non négligeables. Elle permet à la société de se protéger contre toute action menée par l’Administration fiscale. En l’absence d’une comptabilité, l’Administration fiscale peut considérer la SCI comme fictive, causant sa nullité.Par ailleurs, tenir une comptabilité d’engagement permet de rendre opposables les comptes courants d’associés à l’Administration fiscale. Rappelons que ces comptes seront déduits de la plus-value en cas de cession ultérieure des parts sociales.
La tenue d’une comptabilité aide aussi à mieux suivre les apports des associés dans un capital social libéré en différé. Cela permet donc de répartir convenablement les bénéfices. Enfin, le gérant peut contrôler facilement les flux de revenus entrants et sortants pour une meilleure gestion de sa société.
Les obligations comptables des SCI soumises à l’IS
Lors de la création d’une SCI, il est possible de la soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix entraîne la taxation des bénéfices réalisés par la société. Dans ce cas, la SCI imposée à l’IS a des obligations comptables, notamment la tenue d’une comptabilité d’engagement. Elle doit suivre les prescriptions d’un plan comptable général.En ce sens, le gérant de la SCI soumise à l’IS est obligé de :
• tenir à jour les différents journaux de la société (le journal de banque, celui des achats, celui des ventes, celui des opérations diverses, celui de TVA, etc.) ;
• élaborer le grand livre où sont enregistrées par numéro de compte les opérations de débit et de crédit ;
• tenir à jour le livre journal où sont enregistrées par ordre chronologique les opérations d’achats et de ventes ;
• établir le livre d’inventaire et le bilan des factures non payées et des charges à payer à la fin de l’exercice.
L’établissement des comptes annuels fait aussi partie des obligations comptables d’une société civile immobilière soumise à l’IS.
Qu’en est-il des autres cas de SCI ?
En plus des SCI imposées à l’IS, bien d’autres SCI sont obligées de tenir une comptabilité en double partie dans les cas suivants :• si l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement est prévue dans l’une des clauses des statuts ;
• si le gérant et les associés ont choisi d’assujettir la société à la taxe sur la valeur ajoutée ;
• si l’un des associés de la société (personne physique ou morale) est soumis à l’IS ou au régime fiscal de BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ;
• si la SCI exerce une activité commerciale (une construction-vente ou un placement par exemple).
Cette obligation comptable est également applicable aux sociétés immobilières civiles de taille importante. En effet, ces sociétés dépassent deux des trois seuils en vigueur, notamment :
• un total de bilan annuel de 1 550 000 euros ;
• un chiffre d’affaires annuel de 3 100 000 euros ;
• un effectif de 50 salariés.
Le gérant peut se charger lui-même de la comptabilité de la SCI ou opter pour l’externalisation comptable en engageant un expert-comptable.
Recourir à un expert-comptable pour gérer la comptabilité de la SCI
Recourir à un expert-comptable est optionnel, mais fortement recommandé. Ainsi, ce professionnel règlementé signe un contrat de collaboration avec la société. Il s’agit d’une lettre de mission précisant les conditions et les modalités du travail à réaliser.En effet, faire appel à un expert-comptable limite les éventuelles erreurs. C’est donc une solution plus sécurisante et plus fiable pour le gérant de la SCI. Il y a ainsi peu de risque de subir un redressement fiscal en cas d’erreur.
Par ailleurs, il est possible de confier à un commissaire aux comptes la certification des comptes de la société. Cela permet à la SCI de gagner la confiance des différents acteurs, en l’occurrence les associés, les banques et l’Administration fiscale.
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